재건축/재개발 투자 가이드 - 기초 개념과 투자 시 주의사항

재건축, 재개발 투자에 관심 있으신가요? 기초 개념부터 투자 시 주의사항까지 알려드립니다.

재건축 vs 재개발

재건축

• 정비기반시설은 양호, 건물만 노후
• 주로 아파트 대상
• 조합원이 직접 진행
• 일반분양 비율 낮음

재개발

• 정비기반시설도 불량
• 단독주택, 빌라 밀집 지역
• 도로, 공원 등 기반시설 정비
• 일반분양 비율 높음

진행 단계

1. 기본계획 수립: 지자체
2. 정비구역 지정
3. 조합설립 추진위원회
4. 조합설립 인가
5. 사업시행 인가
6. 관리처분 인가
7. 이주/철거
8. 착공
9. 준공/입주

투자 포인트

사업성

• 일반분양 수익
• 용적률 상향 가능성
• 입지 (강남권 등)

진행 단계

• 초기 단계: 리스크 높지만 수익 큼
• 후기 단계: 안정적이지만 프리미엄 큼

조합원 분담금

• 추가 부담금 예상액 확인
• 분담금 적을수록 유리

투자 방법

조합원 입주권

• 기존 주민에게 매수
• 조합원 지위 승계
• 프리미엄 발생

일반분양

• 완공 후 청약
• 로또 청약 경쟁

주의사항

사업 지연 위험

• 10년 이상 걸리는 경우 많음
• 조합 분쟁
• 인허가 지연

비용 증가

• 분담금 증가 가능
• 공사비 상승

규제 변화

• 정부 정책에 따라 좌우
• 조합원 지위 양도 제한

권리 분석

• 등기부등본 꼼꼼히
• 조합원 자격 확인
• 세입자 권리금 문제

체크리스트

• 사업 진행 단계 확인
• 조합 재정 상태
• 시공사 선정 여부
• 분담금 예상액
• 이주비, 이사비 지원

최근 동향

• 서울 재건축 규제 완화 논의
• 안전진단 기준 변화
• 분담금 이슈로 사업 중단 사례

마무리

재건축/재개발은 고수익 가능하지만 고위험입니다. 충분히 공부하고 투자하세요.